Le Guide FNE-PACA de la sobriété foncière

Comment les PLU contournent les lois de modération foncière

Depuis la loi SRU, tous les documents d’urbanisme SCOT et PLU affichent de louables objectifs de sobriété foncière et de respect de l’environnement.

Il convient toutefois de ne pas être dupes… Malgré les objectifs de sobriété ostensiblement affichés, beaucoup de ces documents sont en  réalité les véritables outils organisant et planifiant étalement urbain et artificialisation des sols sur nos territoires.

A l’heure où de nombreux maires se mobilisent contre la nouvelle loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette), il convient d’être particulièrement attentif et bien conscient des multiples moyens mis en œuvre pour contourner les lois de régulation de l’urbanisme dans les documents d’urbanisme.

Dans ce cadre,  France Nature Environnement PACA édite le très intéressant et très édifiant Guide de la sobriété foncière  qui dénonce quelques unes des méthodes utilisées.

L’exemple de Mallemort

Le PLU de Mallemort illustre parfaitement les diverses méthodes évoquées ci-dessus :

• Surévaluation de la population présente : extrapolation abusive des données de recensement, voire manipulation des données du  recensement de 2010 pour la commune de Mallemort ! Voir article : La vérité sur le nombre d’habitants.

• Sur-évaluation du taux de croissance démographique à venir : au nom d’une soit-disant  » dynamique d’attractivité du territoire « , le SCOT Agglopole Provence fixe un objectif de croissance  (1% ) 2 à 3 fois supérieur à l’évolution démographique réelle de son territoire. Ce genre de pratique est en lien direct avec l’accélération du phénomène de « périurbanisation extensive » qui caractérise la Métropole AMP .

• Sur-évaluation du desserrement des ménages : alors qu’en 2012 la taille des ménages à Mallemort (2.55 habitants/logement) était très supérieure à la moyenne de l’Agglopole,  le PLU a fixé pour l’horizon 2025 le même objectif de taille des ménages que le reste du territoire (2.2 habitants/logement), d’où une surévaluation, parfaitement artificielle, du besoin de logements uniquement destinés au maintien de la population en place.Voir  Analyse taille des ménages

• Sous-évaluation du potentiel de nouveaux logements dans la tache urbaine existante : A Mallemort  les premières évaluations évoquaient un potentiel de 54 logements dans la tache urbaine. En vérité le potentiel était de 412 logements comme notre association a pu le démontrer ! Voir Article

• Sous spécification de la densité dans les OAP  : Plutôt que de prescrire des densités de l’ordre de 30 à 40 logements/ha dans les nouvelles extensions urbaines de nos bourgs, le SCOT Agglopole Provence se contente de prescrire une densité de seulement 15 ou 25 logements/ha dans les nouvelles OAP
  

• Sous estimation des créations de logements dans les constructions existantes (divisions ou changements de destination). Le PLU de Mallemort a notamment pris pour hypothèse qu’aucun logement ne serait créé par division ou changement de destination de constructions existantes. La réalité est bien évidemment totalement différente, la division de grands appartements ou l’aménagement d’anciennes remises se poursuivent encore aujourd’hui dans la commune.

• Sous estimation des conversions de résidences secondaires en résidences principales : Mallemort possède plus de 1000 résidences secondaires mais le PLU fait l’hypothèse que seulement 1% de ces résidences se transforme chaque année en résidence principale.

• Non prise en compte ou sous-estimation  des autorisations d’urbanisme en cours : les permis de construire accordés entre la finalisation des études PLU et l’approbation du document définitif ne sont pas comptabilisés

Grâce à ces différents artifices, le PLU de Mallemort a tenté de justifier la multiplication par 2 ou 3 du flux annuel de construction de nouveaux logements observé avant le PLU pendant la période 2008-2013. Voir Article février 2017