Mise à jour de l’article paru en novembre 2015 (actualisation des plafond de revenus et prise en compte de la possibilité d’un conventionnement sans travaux à loyer intermédiaire )
Conventionner un logement est une démarche de solidarité citoyenne… Mais ce peut être aussi une opération tout à fait intéressante sur le plan fiscal et financier …
Baisser les loyers pour gagner plus
En complément de la production de logements sociaux, le conventionnement sans travaux permet de mettre sur le marché des logements dont les loyers sont accessibles au plus grand nombre. Par principe les loyers correspondants sont inférieurs au sacro-saint « prix du marché », et un propriétaire devra généralement baisser légèrement le loyer de son logement pour que celui-ci puisse être conventionné. Toutefois dans de nombreux cas, les avantages fiscaux liés au conventionnement font plus que compenser la baisse du loyer (suivant le type de loyer , social ou intermédiaire, l’abattement est de 60% ou 30%, il porte sur les revenus fonciers bruts du logement, soit loyers bruts + charges encaissées). Au final baisser les loyers permet de gagner plus… Tout en aidant les gens à se loger correctement.
Quelques points à savoir sur le conventionnement sans travaux
- Le propriétaire s’engage pendant 6 ans à louer son logement sous conditions de ressources du locataire
- En cas de conventionnement à loyer social, le loyer est soumis à un plafond : 8,19 €/m² pour l’année 2016. L’abattement fiscal est de 60%.
- En cas de conventionnement à loyer intermédiaire le loyer la valeur du plafond est : 166.06€+13.3*Surface fiscale. L’abattement fiscal est de 30%.
- La surface fiscale prise en compte pour le calcul du loyer maximum est égale à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes liées au logement (garage, grenier, cave, véranda, terrasse, balcon,…) dans la limite de 8m². Cette prise en compte des surfaces annexes est importante car elle permet à beaucoup de logements d’être plus facilement éligibles au conventionnement.
- Le propriétaire continue à choisir lui-même son locataire. Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds fonction de la composition de la famille. Les plafonds de revenus sont relativement élevés et permettent un choix très large de locataires. Plus de 90% des locataires actuels de logements privés sont éligibles au logement conventionné (mais pour l’instant il n’y a que très peu de logements conventionnés dans la commune).
- Pour tout savoir en détail voir le guide du conventionnement sur le site de l’Agence Nationale pour l’Habitat
Plafonds 2016 par types de loyers : plafonds_de_ressources_2016
Exemples
Exemple 1 : Le gain pour le propriétaire dépend de nombreux paramètres et notamment de ses revenus imposables (bien évidemment le conventionnement sans travaux ne présente aucun intérêt pour les propriétaires qui ne payent pas d’impôts). Le choix du conventionnement s’avère par contre tout à fait pertinent lorsque le taux marginal d’imposition atteint 30% et plus particulièrement pour les grands appartements conventionnés à un loyer social. En voici un exemple :
Un couple dont le revenu imposable net est de 60000€/an (loyer compris), met en location un appartement de 80 m² pour 800 €/mois charges comprises. Les charges déductibles des revenus (taxe foncière, assurance, frais de gestion,…) représentent 700 €/an
Le logement dispose d’un garage de 20 m², la surface fiscale prise en compte est ainsi de 88 m². En baissant le loyer à 720 €/mois, le logement devient éligible au conventionnement à « loyer social » ce qui donne droit à un abattement fiscal de 60% sur les revenus des revenus fonciers bruts du logement. Compte tenu de cet abattement, et bien que le loyer ait été baissé de 80 €, le logement conventionné rapporte chaque année 757 € de plus que s’il n’était pas conventionné, soit un gain réel de 63 € par mois net d’impôts.
Exemple 2 : Un autre couple, avec les mêmes revenus, loue 900 € une maison de 100 m² avec un garage de 20m². Les charges déductibles représentent également 700 €/an.
En baissant le loyer à 880 € par mois, ce logement peut être conventionner. Malgré la baisse de 20 € du loyer et compte tenu de l’abattement fiscal, il rapporte annuellement alors 1607 € supplémentaires net d’impôts (soit 134 € par mois). Pour avoir le même gain sans conventionnement il faudrait porter le loyer à 1091 €. Il serait alors plus difficile de trouver un locataire solvable. Cet exemple montre que le conventionnement peut rendre des logements accessibles avec une décote de plus de 20% sur le loyer et que cette démarche peut malgré tout être financièrement intéressante pour le propriétaire.
Simulateurs
Les deux simulateurs ci-dessous permettent de d’évaluer précisément si le conventionnement à loyer social ou intermédiaire présente ou non un intérêt en fonction de multiples paramètres (surfaces, loyer initial, revenus,…)
simulateur-loyer-intermediaire-1
Pour les utiliser il suffit d’ouvrir les fichiers Excel en autorisant les modifications et de remplir toute les cases jaunes avec les données correspondantes (le revenu imposable est celui inscrit sur votre feuille d’imposition, il inclut les revenus du logement à son prix initial avec la déduction des frais). La case « nouveau loyer » est à remplir en dernier, ce nouveau loyer doit être inférieur au « loyer conventionné maximum ». Les résultats de calcul, et notamment le « gain annuel » et le « gain mensuel équivalent » sont affichés dans les cases vertes.
Un affichage rouge indique que vous n’êtes pas dans un cas favorable au conventionnement : soit que le « nouveau loyer » est au-dessus du plafond de conventionnement, soit que l’avantage fiscal n’est pas suffisant pour compenser la baisse de loyer que vous envisagez.
Le simulateur « loyer social » est initialisé avec les données de l’exemple 1 ci-dessus (on retrouve ainsi un gain réel de 63 €/mois malgré une baisse de 80 € du loyer). Ce fichier permet d’évaluer facilement l’influence de divers paramètres comme les surfaces annexes ou les revenus imposables:
- si l’appartement décrit ci-dessus ne possède aucune surface annexe, alors sa surface fiscale n’est plus que de 80 m². Pour être éligible au conventionnement le loyer ne doit pas dépasser 655 €, mais en baissant le nouveau loyer à ce niveau, le gain fiscal compense tout juste la baisse du loyer. Le conventionnement n’est plus financièrement intéressant.
- Si vos « revenus imposables » sont inférieurs à 54000 € le conventionnement n’est pas financièrement intéressant
L’utilisation de ces simulateurs montre que, lorsque le conventionnement présente un intérêt, le conventionnement à loyer social est souvent plus avantageux que le conventionnement à loyer intermédiaire, même s’il faut baisser un peu plus le loyer…
Malgré ses considérations très matérielles on n’oubliera pas que le conventionnement est d’abord un acte de solidarité citoyenne.
Comment faire ?
Pour tout renseignement et pour conventionner votre logement, contacter :
- Les services de la mairie : 04 90 59 05 11
- Urbanis : 04 91 00 91 51 (de 9h à 13h)
- Les dossiers pour la commune de Mallemort sont suivis par leila.ryckeboer@urbanis.fr
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